27.05.2020
Текст статті доступний російською мовою
Не прошло и года: принятый 16 января 2020 года Закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранения технических и логических неувязок в налоговом законодательстве» №466-IX (законопроект №1210) был опубликован в «Голосе Украины» в прошлую пятницу, 22 мая. В этом материале мы покажем, как закон №466-IX мог повлиять на, казалось бы, далекую от Каймановых островов тему – недвижимость и налогообложение операций по купле-продаже. Ведь именно в тексте законопроекта для первого чтения была предусмотрена повышенная ставка налога для второй, третьей и более продажи недвижимости, а подписанный или хотя бы проголосованный текст закона не появлялся «на публике» больше четырех месяцев.
Ставка налога с покупки недвижимости
Учитывая то, что наши сограждане рассматривают недвижимость как один из способов инвестирования, вполне закономерным выглядит интерес именно к новосторям и недостроям (их продажа теперь тоже в сфере внимания нового закона).
«Есть несколько вариантов приобретения новостроя, – объясняет Владимир Данилин, адвокат, юрист ЮКК «Де-Юре». – В зависимости от формы, в которой осуществляет строительство застройщик (через паевое участие в кооперативе, привлечение инвесторов и т.д.), и на какой стадии строительства происходит продажа (до ввода в эксплуатацию или после)».
Так, одним из оптимальных вариантов можно назвать покупку имущественных прав в строительном кооперативе (внесение пая в строительный кооператив), которая, как говорит Владимир Данилин, налогами не облагается, поскольку предполагается, что кооператив по сути своей доход не получает, а все полученные средства тратит непосредственно на строительство недвижимости для удовлетворения потребностей участников. Имущественные права трансформируются в недвижимость при регистрации.
Возможна покупка через предварительный договор, который по закону должен быть в нотариальной форме, что влечет за собой оплату нотариальных расходов, но налоги также отсутствуют, отмечает Владимир Данилин.
«По статистике, пятая часть квартир в новостройках приобретается для перепродажи», – обращает внимание Виталий Середа, юрист ЮК EQUITY. Для инвесторов, которые покупают по инвестиционному договору, напоминает юрист, оформление права собственности стоит:
- 1% от стоимости (это сбор в Пенсионный фонд). Не платить его имеют право граждане, находящиеся в очереди на получение жилья или приобретающие его впервые. Но на практике ситуация складывается наоборот: инвестор оплачивает 1% и только после получения права собственности возвращает свои деньги через суд;
- административный сбор в размере 0,1% прожиточного минимума для трудоспособных лиц за государственную регистрацию собственности.
Кстати, говоря о сборе в Пенсионнный фонд, Елена Паламарева, советник Юридической группы LCF, подтверждает, что на практике этот сбор уплачивается при нотариальном удостоверении договора купли-продажи, но она отмечает, что сумму сбора можно вернуть путем письменного обращения в Пенсионный фонд, до обращения в суд.
Ставка налога с продажи недвижимости
Александр Третьяков, старший юрист юридической фирмы «Антика», обращает внимание на разницу в налогообложении в зависимости от статуса продавца: если продажу осуществляет юридическое лицо, то налог на прибыль от операций по продаже определяется на общем основании. При этом, согласно пункту 197.1.14 Налогового Кодекса Украины, операции по поставке жилой недвижимости освобождаются от НДС (кроме первой поставки, т.е. передачи от подрядчика застройщику). Данные нормы новым законом №466-ІХ не изменяются.
Если же продажу новостроек осуществляет физическое лицо, которое владеет ими менее трех лет, то при продаже необходимо уплатить:
- 1% от стоимости в виде госпошлины за нотариальное заверение договора;
- 5% НДФЛ при продаже второго и последующих объектов жилья, в также других видов недвижимости;
- 1,5% – военный сбор.
Хотя в целом, по словам Александра Третьякова, действующее законодательство не содержит специальных условий для налогообложения операций по продаже недвижимого имущества в новострое. Налогообложение операций осуществляется в общем порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Украины.
Однако, учитывая то, что есть несколько вариантов продажи новостройки, и предполагаемое налоговое бремя может быть разным. Если происходит продажа до момента введения в эксплуатацию (паевые договоры с покупкой пая) через переуступку пая, то, как отмечает Владимир Данилин, на бумаге в большинстве случаев это отображается как продажа за ту же сумму, что и осуществлялась покупка (внесение) пая. При продаже за реальную цену возникает разница между ценой покупки и продажи. Именно это положительное сальдо и должно облагаться 18% налога на доход физических лиц (НДФЛ) и 1,5% военного сбора.
Также юрист ЮКК «Де-Юре» напоминает о дополнительных расходах: после регистрации собственник облагается налогом в 5% в течение первых трех лет после регистрации недвижимости, а также 1,5% военного сбора, 1% сбора в Пенсионный фонд и 1% сбора за совершение нотариального действия. От налога освобождаются, если продается не более одного объекта, который в собственности больше трех лет.
Говоря об услугах нотариусов, Виталий Середа напоминает, что госпошлину в виде 1% от стоимости платят государственному нотариусу, и этот платеж стороны могут разделить пополам или возложить на покупателя. Не платят госпошлину лица, перечень которых определен Кабмином в Декрете о госпошлине. А при оформлении сделки у частного нотариуса вместо 1% госпошлины нужно оплатить стоимость его услуг.
Изменится ли ставка налога?
Виталий Середа, юрист ЮК EQUITY, отмечает: в первом чтении законопроекта №1210 предлагалось установить, что вторая продажа недвижимости в отчетном году облагается НДФЛ в размере 5%, а третья и последующие продажи – 18%. Однако ко второму чтению указанные положения были исключены, и размер налогообложения остался без изменений.
«Несмотря на многочисленные публикации и «страшилки», со вступлением в силу закона № 466-IX ожидаемое увеличение налоговой нагрузки по операциям продажи третьего и последующего объектов недвижимости не произошло», – подтверждает Елена Паламарева, советник Юридической группы LCF. Все остается, как и ранее: первая продажа без налогов при соблюдении сроков владения, вторая продажа – 5% НДФЛ (для резидентов Украины) + 1,5% военного сбора.
Вступление в силу Закона
Закон №466-IX вступил в силу 23 мая с.г. – на следующий день после его официальной публикации в «Голосе Украины». В нем предусмотрен отдельный порядок вступления в силу, однако изменения в статью 172, посвященную недвижимости, вступают в силу в общем порядке.
«Но если бы изменения, предусмотренные законопроектом №1210 к первому чтению (ставка налога 18% с продажи третьего и последующих объектов недвижимости), все-таки остались в тексте закона, – отмечает Артур Мрыглод, младший юрист АО MORIS GROUP, – юристы апеллировали бы к принципу стабильности налогового законодательства, предусмотренному статьей 4 Налогового кодекса Украины. Принцип стабильности предусматривает, что изменения в какие-либо элементы налогов и сборов (в данном случае в ставку налога) не могут вноситься позже чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного периода, в котором будут действовать новые правила и ставки. Кроме того, налоги и сборы, их ставки, а также налоговые льготы не могут изменяться на протяжении бюджетного года». Артур Мрыглод предполагает, что налогоплательщики, которые собирались продавать объекты недвижимости, пока могут расслабиться. Но учитывая предыдущие попытки, предупреждает юрист, остается вопрос: не внесут ли законодатели ближе к концу года или в следующем году новый законопроект, который все же изменит ставки налога?
Какая ставка налога изменится?
Новым законом приведены в соответствие порядок налогообложения дохода от продажи (обмена) объектов незавершенного строительства и недвижимого имущества. «Теперь операции по продаже недостроя будут облагаться по тем же правилам, которые применяются к продаже завершенного строительства», – отмечает Елена Паламарева.
Также г-жа Паламарева обращает внимание на то, что доход от операций обмена объектов недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре мены, но не ниже оценочной стоимости. Налоговыми агентами по начислению, удержанию и уплате в бюджет налога с доходов, полученных от таких операций, являются юридические и самозанятые лица (включены лица, осуществляющие независимую профессиональную деятельность).
«Принятие закона 466-ІХ не должно существенно повлиять на рынок недвижимости, по крайней мере с точки зрения возникновения дополнительной налоговой нагрузки на продавцов и покупателей», – отмечает Александр Третьяков, старший юрист юридической фирмы «Антика».
Рынок в недвижимости
«Введение карантина «подвесило» рынок, – признается Владимир Данилин, адвокат, юрист ЮКК «Де-Юре», – многие инвесторы предпочитают «сидеть на деньгах». Определенная часть считает, что цена снизится и можно будет купить больше метров за те же деньги. Часть инвесторов получали прибыль из секторов бизнеса, который на данный момент заморожен (HoReCa, например) и просто не может позволить себе вкладывать деньги, не имея понимания понадобятся ли эти деньги в следующем месяце для поддержания своего бизнеса на плаву».
«Но неправильно будет утверждать о каких-то панических настроениях на рынке, – замечает Виталий Тымчук, адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры», – скорее речь идет о тенденциях к выжиданию относительно дальнейшего развития событий в экономике страны и ситуации с пандемией COVID-19. Часть покупателей/инвесторов приостановили планируемые сделки с новостроями как минимум на несколько месяцев, а то и дольше. Ведь ситуация с прибылью от инвестирования и дальнейшей перепродажи новостроек действительно не ясна и требует учета многих экономических, карантинных и законодательных факторов». Что же касается влияния закона №466-ІХ на покупателей/инвесторов, то он осуществляет опосредованное влияние на рынок недвижимости и явно уступает негативным экономическим и карантинным тенденциям, уверен Виталий Тымчук.
Посмотреть шире на причины снижения активности предлагает Георгий Физер, юрист киевского офиса Baker McKenzie:
«Во-первых, отсутствует даже минимальная государственная поддержка строительной отрасли в связи с введением карантина. По этой причине условия ведения предпринимательской деятельности для ключевых игроков отрасли (подрядчиков, производителей/поставщиков стройматериалов и др.) остались неизменными несмотря на ряд вредных для бизнеса карантинных ограничений. Это, в свою очередь, привело к тому, что: (а) цены на первичную недвижимость остались на прежнем уровне при падении общего благосостояния населения; (б) в условиях отсутствия финансирования со стороны инвесторов – покупателей недвижимости большинство застройщиков вынуждены приостанавливать реализацию текущих проектов.
Во-вторых, ситуация усугубляется отсутствием доверия к застройщику со стороны инвестора. Этому способствует несовершенство действующего законодательства, не предусматривающего эффективных механизмов защиты прав инвесторов на различных стадиях строительства объектов недвижимости. Пробелов и недочетов в законодательстве действительно очень много.
Работа над законопроектом в части защиты инвестиций в недвижимость на этапе строительства уже начата, и это, безусловно, положительный момент. Но для его принятия, а также для адаптации рынка к новым правилам потребуется время. Поэтому с учетом нестабильности, вызванной пандемией COVID-19, кардинального изменения ситуации на первичном рынке недвижимости в этом году, на мой взгляд, ждать не стоит».
«Покупателям не хватает стабильности и понимания, что в сфере не будет кардинальных изменений, – подтверждает и Владимир Данилин. – Можно было бы, конечно, указать на возможность введения реестра купли-продажи строящихся объектов, создание фонда гарантирования строительства объектов (аналогично Фонду гарантирования вкладов), унифицирование и принятие типовых договоров в сфере строительства на законодательном уровне. Но прежде всего – правовая определенность и стабильность в сфере», – резюмирует юрист.