27.01.2020
The text of the article is available in Ukrainian only
Верховна Рада після початку роботи у вересні 2019 року прийняла декілька важливих законопроєктів, які спрямовані на регулювання будівельної галузі. Причому документи, які підтримав парламент, уже отримали статус законів і набули сили наприкінці 2019-го чи з початку 2020 року, або ж почнуть діяти найближчим часом.
Mind розбирався, у чому суть законодавчих змін і як вони вплинуть на ринок нерухомості.
Закон №132-IX про скасування пайової участі
Пайовий внесок – це сума, яку в обов’язковому порядку сплачують будівельні компанії органам місцевого самоврядування на розвиток інфраструктури населеного пункту або окремого його району. Цей внесок поширюється як на житлові об’єкти, так і об’єкти комерційної нерухомості. Якщо компанія будує багатоповерховий будинок, вона перераховує в місцеву казну до 4% вартості проєкту, якщо нежитловий об’єкт – до 10% його вартості. Ці гроші місцева влада мала спрямовувати на розвиток інфраструктури і будівництво соціальних об’єктів.
Забудовники довгий час скаржилися на те, що такі внески створювали додаткове фінансове навантаження, і сплачені гроші на добру справу все одно ніколи не йшли. «Сам факт пайової участі є джерелом корупції, адже розмір його не був фіксованим. Комусь нараховували 0,5%, а комусь і 4%. Крім того, великі компанії, крім пайового внеску, самі ще витрачали гроші на створення інфраструктурного комплексу, прокладання інженерних комунікацій », – пояснює керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.
У вересні 2019 року Верховна Рада законом №132-IX скасувала пайовий внесок.
Ліквідація пайової участі відбудеться не відразу. У 2020 році діятиме перехідний період. «Передбачено, що договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними і продовжують діяти до моменту їх повного виконання. Протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці в населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури», – розповідає старший юрист юридичної фірми «Антика» Василь Шеретько.
При цьому на 2020 рік встановлено пільгові ставки пайового внеску: до 2% – для житлових об’єктів і до 4% – для нежитлових будівель та споруд. Також пайовий внесок не поширюється: на об’єкти будь-якого призначення, побудовані за рахунок бюджетних коштів; будівлі навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення; будинки житлового фонду соціального призначення та доступного житла; індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 кв. м, господарські споруди і т. д.
Повне скасування пайового внеску відбудеться з 1 січня 2021 року.
Що це означає? Очікується, що скасування пайового внеску призведе до зниження собівартості будівництва. Це дасть гравцям ринку люфт для зниження цін на квартири. При цьому існує ризик, що без розробки компенсаторних механізмів фінансування будівництва шкіл, садочків, прокладання інженерних комунікацій різко скоротиться.
Закон №156-IX про державні будівельні норми
У жовтні 2019 року набув чинності закон, спрямований на лібералізацію нормування в будівництві. Суть в наступному: при реалізації проєктів забудовники дотримуються державних будівельних норм (ДБН). Ці норми впливають на всі параметри об’єкта, починаючи від його розташування і висотності і закінчуючи термоізоляцією стін і склінням квартир.
До прийняття закону №156-IX ДБН мали розпорядчий характер. Тобто зобов’язували забудовників діяти тільки так і ніяк інакше. З одного боку, такий підхід забезпечував більш-менш однорідну якість об’єктів нерухомості та їх формат. З іншого – зарегульованість норм не дозволяла швидко впроваджувати нові технології і матеріали.
Що це означає? Тепер законодавство дає забудовникам можливість відходити від жорсткого слідування будівельним нормам. Так, у деяких випадках ДБН, як і раніше, мають розпорядчий характер. Будівельні компанії зобов’язані застосовувати конкретні рішення, конструкції, матеріали при будівництві будинків або офісних центрів. У законі фігурують два нові методи нормування в будівництві: параметричний і цільової. Саме вони дадуть забудовникам право використовувати ті чи інші ДБН на свій розсуд.
Як йдеться в роз’ясненні Офісу президента до закону 156-IX, вибір методу нормування здійснюватиметься виходячи з особливостей об’єкта. Водночас перевагу відтепер віддається параметричному і цільовому методам.
Ці зміни мають прискорити реалізацію будівельних проєктів і знизити тиск на забудовників з боку контролюючих органів. Іншими словами: пом’якшають вимоги – швидше будуватимуть. Крім цього, девелопери зможуть швидше впроваджувати у свої об’єкти сучасні технології і рішення енергоефективності та енергозбереження, збільшити функціональність внутрішньобудинкового простору і прибудинкових територій.
Втім, є ризик, що послаблення вимог до ДБН призведе до погіршення характеристик житлових комплексів. Але оскільки на ключові параметри об’єктів – розміщення і поверховість ЖК, технологія будівництва, застосування матеріалів – поширюватиметься переважно розпорядчий метод, якість забудови глобально постраждати не має.
Закон №199-IX про єдину електронну систему у сфері будівництва
У забудовників багато претензій до регулювання їх діяльності. Зокрема, до видачі дозвільної документації, а також до роботи Державної архітектурно-будівельної інспекції, яка володіє, по суті, необмеженими повноваженнями при проведенні перевірок.
При цьому відповідальність ДАБІ за прийняття тих чи інших рішень не несе. «Як наслідок – значна корупція і зловживання у сфері видачі дозвільної документації на будівництво», – раніше заявляв Лев Парцхаладзе, будучи замміністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. У розпорядженні Mind є понад 20 судових рішень, де суди на боці позивачів і підтвердили неправомірність приписів, які винесла ДАБІ.
Частково проблему бюрократизації у сфері будівництва має вирішити закон №199-IX. Він передбачає створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва в складі містобудівного кадастру. У межах цієї системи проводитимуться всі процедури зі створення документів і обміну інформацією при будівництві об’єктів і подальшої їх експлуатації.
Що це означає? «Електронна система дозволить налагодити взаємодію між державними електронними інформаційними ресурсами та суб’єктами надання адміністративних послуг для отримання користувачами таких послуг за принципом «єдиного вікна», – каже адвокат, партнер юридичної агенції «Абсолют» Ірина Земляна. Тобто з’явиться можливість подавати будь-які документи, проводити платежі та отримувати сервіси цілодобово і в електронному вигляді.
Що ще важливо – доступ до системи буде відкритий. А значить, кожен, чи то інвестор, чи то потенційний покупець, зможе відстежити весь життєвий цикл об’єкта. Від початку його будівництва і аж до введення в експлуатацію.
Для забудовників електронний кабінет вже працює в тестовому режимі з грудня 2019 року. З його допомогою можна подати повідомлення про початок будівельних робіт та декларацію про готовність об’єкта. Взагалі на впровадження електронної системи піде майже два роки, і повноцінно вона почне функціонувати з грудня 2021-го. Принаймні так написано в законі.
Закон №159-ІХ про протидію рейдерству
Закон №159-ІХ, який набрав чинності в листопаді 2019 року, має непряме відношення до ринку нової нерухомості. А ось на угоди на вторинному ринку він матиме великий вплив.
Головне і основне – ліквідація інституту акредитованих суб’єктів реєстрації, так званих комунальних нотаріусів. Саме з діяльністю таких суб’єктів пов’язано найбільше рейдерських захоплень і шахрайських схем з відбиранням майна, нерухомого – перш за все. «Закон №159-ІХ повністю позбавляє їх (комунальні підприємства. – Mind) права на здійснення реєстраційних дій», – уточнює заступник міністра юстиції з питань держреєстрації Ольга Онищук.
Що це означає?
– Реєструвати угоди зможуть державні та приватні нотаріуси, а також державні реєстратори місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування. Закон зобов’язує їх перевіряти правову дієздатність учасників угоди і наявність повноважень представників. Це потрібно для того, щоб уникнути махінацій з майном за допомогою «мертвих душ».
– Закон прибирає часовий розрив між угодою купівлі-продажу нерухомості та реєстрацією нового власника в реєстрі майнових прав. Раніше процедура забирала до п’яти днів. Зараз все відбуватиметься значно швидше.
– Держреєстрація права власності проводитиметься виключно за місцезнаходженням майна. Раніше не мало значення, де розташований об’єкт нерухомості. Скажімо, квартира десь у Житомирі, а переписати її на нового власника можна було хоч у Києві, хоч у Одесі. Тепер же необхідно буде шукати нотаріуса для угоди по сусідству, що значно зменшить ризики при укладенні договору купівлі-продажу та убезпечить як покупця, так і продавця.