Торговый рынок земли: предпосылки и новации

23.04.2020

Александр Буртовой

Мой бизнес

Почти 30 лет в Украине действовал мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Как изменит ситуацию Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения», рассказывает эксперт.

Определенные признаки моратория на приобретение права собственности и отчуждение земель сельскохозяйственного назначения были заложены в первой редакции Земельного кодекса. Позже решением Верховной Рады на законодательном уровне было закреплено уточненное понятие запрета отчуждения и изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель, имеющих особое значение для развития сельского хозяйства в целом и создания частных фермерских хозяйств. Предпосылками введения свободного оборота земель должны были стать разграничение и инвентаризация земель с различным правовым статусом, инвентаризация и выделение в натуре земельных участков государственной, коммунальной и частной собственности, завершение приватизации и создание надлежащего земельного кадастра, создание условий для сохранения и воспроизводства плодородных и ценных почв и тому подобное.

К сожалению, процесс затянулся на десятилетия. С обновлением гражданского законодательства возникла парадоксальная ситуация, когда земельные нормы уже давно устарели и противоречили гражданским, а пробелы в регулировании стали залогом возникновения и функционирования серых и черных рынков земель, где отсутствуют точные и корректные данные даже о площади земель различного назначения и с разным правовым титулом. Вместо выполнения предпосылок и создания реального рынка земель государство умело пользовалось механизмом запретов, годами и десятилетиями продлевая действие моратория.

Не секрет, что в случае необходимости землю продавали и раньше. Для этого использовали различные схемы для обхода моратория или для изменения целевого назначения земельного участка. Или применялись механизмы, которые формально не отчуждали земельный участок, но фактически предоставляли условному покупателю все полномочия по снаряжению, пользованию и владению ею. Поэтому мораторий преимущественно ограничивал владельцев земельных участков: не позволял свободно пользоваться своей собственностью и создавал ситуацию, когда заинтересованные в приобретении земельных участков могли навязывать потенциальным продавцам свою волю и нерыночную цену.

Более того, наличие такого рудимента системы, как «пай», значительно влияет не только на земельные отношения, но и на другие сферы, потому что неопределенность границ и других параметров любые операции с такими землями выводит в тень из-за невозможности оформления прав, в том числе наследования, возвращает к жизни «схему господина Чичикова», описанную еще в гениальном произведении Гоголя «Мертвые души».

Александр Буртовой, партнер юридической фирмы «Антика», комментирует нововведения: «С 1 июля 2021 года отменяется мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. В течение трех лет, до 1 января 2024 года, продавать и покупать земельные участки смогут только физические лица. Очевидно, это обезопасит от возможности концентрировать значительные запасы земель в руках нескольких промышленных групп или транснациональных корпораций, которые будут заходить в Украину. Потому что для инвесторов наша страна, где сосредоточена пятая часть всех черноземов мира, — перспективный источник вложений». Также будет действовать ограничение максимального количества земли, которое может приобрести одно лицо. С 1 июля 2021 года до 1 января 2024 года будут продавать не более 100 га в одни руки, а с 2024 года это ограничение составит до 10 тыс. га в одни руки.

Запрещается приобретение права собственности на землю сельскохозяйственного назначения:

• иностранным гражданам — на земли государственной или коммунальной собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные ближе 50 км от государственной границы Украины;

• юрлицам, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;

• юрлицам, которые относились или относятся к террористическим организациям;

• юрлицам, находящимся в собственности иностранных государств либо оффшоров или бенефициаров, которых невозможно установить;

• юрлицам из стран, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем;

• физическим и юридическим лицам, находящимся под санкциями.

По мнению эксперта, все эти ограничения являются положительными. Но до сих пор открытым остается вопрос, насколько эффективными будут меры защиты от массового выкупа земельных участков у селян. «Еще один важный вопрос: цена продажи земельного участка. Законопроект предусматривал установление минимального размера стоимости земельного участка в течение первого года с даты, когда начнется продажа земель сельскохозяйственного назначения. Но чтобы этой нормы придерживались и не выискивали различные лазейки, законодатель еще должен обеспечить нормативное регулирование этого вопроса. Кроме того, целесообразно было бы, чтобы он также коснулся совершенствования земельного законодательства в целом, поскольку существующие проблемы являются достаточно весомыми», — считает Александр Буртовой. Он отмечает, что решения требует еще ряд насущных вопросов:

• получения и изменения целевого назначения земельных участков;

• контроля со стороны государственных органов относительно использования земель в соответствии с их целевым назначением;

• соблюдение севооборота и сохранение плодородия земель, которое в Украине недостаточно урегулировано;

• наполнение земельного кадастра, учет паев, эмфитевзис (долгосрочное пользование земельным участком с правом сбора урожая).

 «Хочется верить, что к 1 июля 2021 года и Кабмин, и профильные министерства смогут разработать и обсудить со всеми заинтересованными сторонами проекты нормативных актов, которые должны регулировать эту сферу, обновить порядок продажи, порядок ведения и внесения изменений в кадастры, порядок учета количества земельных участков, которые сосредоточены в руках одного человека», — резюмирует Александр Буртовой.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *