19.04.2019
Большинство владельцев бизнеса обустраивают свои офисы, шоурумы и производства в помещениях, взятых в аренду. Старший юрист юридической фирмы «Антика» Василий Шеретько рассказал о правовых основах договорного процесса и важных условиях, которые необходимо указывать в договоре, чтобы защитить свои интересы.
Нормативно-правовая основа регулирования договоров аренды зависит от того, кто является субъектами договора — юридические лица, физические лица-предприниматели (ФЛП) или физические лица.
Нормативно-правовые основы договоров аренды
Если вы заключаете договор аренды с физическим лицом, в этом случае применяются положения Гражданского кодекса Украины. Если недвижимость арендуете у субъекта предпринимательской деятельности (юридическое лицо или ФЛП), в действие вступают положения Хозяйственного кодекса Украины.
Когда в аренду берется недвижимое имущество, находящееся в государственной или коммунальной собственности, действуют нормы Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». Передача такой недвижимости в аренду происходит через публичные торги/аукционы (площадка ProZorro и т.д.). Обычно там уже объявлены условия аренды и повлиять на них нельзя. Впрочем, положения указанного закона могут распространяться также на договоры аренды другого недвижимого имущества, если в договоре прямо не указано об обратном. Поэтому во избежание потенциальных споров по поводу применения/не применения положений вышеуказанного закона к заключенному вами договору аренды в будущем рекомендуем включать в условия договора соответствующую оговорку.
Рассмотрим перечень обязательных (существенных) условий, которые должны быть указаны в договоре аренды, с учетом специфики нормативно-правового регулирования.
Существенные условия договора аренды недвижимости *
Гражданский кодекс
• Предмет аренды
• Другие условия, относительно которых по требованию хотя бы одной стороны должны быть достигнуты договоренности
Хозяйственный кодекс
- Объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации)
• Срок, на который заключается договор аренды
• Арендная плата с учетом индексации
• Порядок использования амортизационных отчислений
• Восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.
ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества»
- Объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации)
• Срок, на который заключается договор аренды
• Арендная плата с учетом индексации
• Порядок использования амортизационных отчислений, если их начисления предусмотрено законодательством
• Восстановление арендованного имущества и условия его возврата
• Выполнение обязательств
• Обеспечение исполнения обязательств — неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т.д.
• Порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды
• Ответственность сторон
• Страхование арендатором взятого в аренду имущества
• Обязательства сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества
*В соответствии со ст. 638 ГК Украины договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.
Основные требования к заключению договоров аренды
Акцентируем свое внимание на договорах аренды, заключаемых между субъектами хозяйствования. Именно в таких договорах срок аренды, наряду с предметом и другими условиями, является существенным условием договора, которое обязательно должно быть согласовано сторонами. При этом от срока аренды будет зависеть и форма договора. Так, договор аренды сроком до 3 лет заключается в простой письменной форме, в то время как договор аренды, заключенный на срок 3 и более лет, должен быть нотариально удостоверен, а право аренды, которое возникает на основании такого договора, подлежит государственной регистрации.
Если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора аренды, то, при отсутствии возражений со стороны арендодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.
По закону, отсчет срока аренды начинается с момента передачи имущества арендатору (с момента подписания акта приема-передачи). Перед подписанием такого акта рекомендуем основательно осмотреть арендованное имущество и зафиксировать в документе все дефекты, неисправности и тому подобное. Это обезопасит вас от финансовых расходов, связанных с возмещением, в момент прекращения действия договора аренды. Возвращение недвижимого имущества также проходит по акту.
Расторжение договора
Односторонний отказ от договора аренды, заключенного между субъектами предпринимательской деятельности, как и одностороннее его расторжение, не допускается. В гражданских правоотношениях арендодатель может отказаться от договора аренды в одностороннем порядке в случае, если арендатор три месяца подряд не вносит плату за пользование имуществом.
Общими основаниями прекращения договора аренды являются:
• Окончание срока, на который был заключен договор;
• Выкуп (приватизация) объекта аренды;
• Ликвидация предприятия — арендатора. При ликвидации арендодателя договор не расторгается, поскольку появляются его правопреемники;
• Уничтожение объекта аренды;
• С согласия обеих сторон.
По требованию арендатора договор может быть расторгнут в следующих случаях:
• Когда арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не соответствует его назначению и условиям договора.
• Арендодатель не выполняет своего обязательства по проведению капитального ремонта, зафиксированного в договоре.
• Если в момент заключения договора арендодатель не сообщил арендатору о правах всех третьих лиц на это имущество, арендатор может требовать уменьшения платы за пользование имуществом либо расторжения договора и компенсацию убытков.
Учет важных моментов
И вы, как арендатор, при подписании договоров должны учитывать следующие важные моменты.
• Одновременно с правом аренды здания или другого капитального сооружения или отдельной его части арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели аренды. В договоре следует указать размер земельного участка, передаваемого в пользование вместе с объектом недвижимого имущества. Если это не зафиксировано, то арендатор имеет право пользоваться всем земельным участком арендодателя.
• Плата, которую осуществляет арендатор, состоит из платы за пользование арендованным недвижимым имуществом и платы за земельный участок.
• Важный момент — перераспределение ответственности за соблюдение требований противопожарных норм и правил, экологического законодательства, требований в области гражданской ответственности и техногенной безопасности. Четкое перераспределение зон ответственности в договоре аренды сможет в будущем помочь отстоять интересы при проведении проверок компетентными органами.
Не лишним будет перед заключением договора проконсультироваться с юристом, чтобы учесть все тонкости, специфику и «подводные камни», с которыми можете столкнуться в процессе аренды и использования недвижимости.
Предварительный договор
Если вы, к примеру, планируете взять в аренду недвижимость в помещении, которое еще находится на стадии строительства, однако хотите получить определенные гарантии того, что после принятия объекта в эксплуатацию с вами будет заключен договор аренды, полезным может стать предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре. В нем следует максимально определить существенные условия основного договора или же закрепить механизмы согласования таких условий.
Стоит отметить, что форма предварительного договора должна соответствовать форме основного: если договор аренды заключается менее чем на 3 года, то это будет документ в обычной письменной форме, если стороны не согласуют нотариальное удостоверение. Если же договор аренды планируется более чем на 3 года, то предварительный договор, как и основной, должно быть удостоверен нотариально.
Еще одним существенным моментом, на который следует обратить внимание, является то, что в хозяйственных отношениях срок действия предварительного договора ограничивается одним годом. Если в течение этого периода ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор на основании предварительного, то такой договор считается прекращенным, и обязательства сторон по заключению основного договора прекращаются.