КАК ПРОВЕРИТЬ ЗАКОННОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА: ДОКУМЕНТЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

03.06.2020

Александр Буртовой

Юридическая практика

Как проверить новострой на законность строительства? Означает ли законность стройки на старте, что и дальше все будет хорошо и законно? Как защитить себя от недобросовестного поведения застройщика? Все эти вопросы волнуют любого инвестора. В прошлом материале мы выяснили, что существенных изменений закон №466-IX для инвесторов в недвижимость не несет, поэтому можно рассматривать и такую инвестицию в новостройки.

“Покупать недвижимость на этапе строительства всегда было выгоднее, чем завершенный объект, ― отмечает Юлия Пидлисна, старший юрист KPMG Law Ukraine. ― Однако  перед принятием решения об инвестировании в строящийся объект стоит провести тщательный анализ инвестиционного проекта, в частности, стоит обратить внимание на репутацию застройщика и наличие разрешительных документов”.

О незаконности строительства может говорить целый ряд признаков, отмечает Иван Топор, старший юрист, ЮКК «Де-Юре». Но отсутствие определенного перечня документов у застройщика говорит о том, что строительство незаконное. К ним следует отнести: документы, подтверждающие право на застройку земельного участка с соответствующим целевым назначением; градостроительные условия и ограничения; проект строительства и положительное экспертное заключения по результату его изучения; разрешения ГАСИ на строительство. Это основной, но не исчерпывающий перечень.

“Помимо приобретения прав на землю, ― отмечает Андрей Левченко, юрист киевского офиса МЮФ Baker McKenzie, ― строительству предшествует разработка и экспертиза проекта (некоторых его частей). Для каких-то объектов может также потребоваться проведение оценки влияния на окружающую среду. После экспертизы проекта застройщик может получить разрешение на выполнение строительных работ. Важно убедится в наличии проекта и разрешения, а также в их соответствии законодательству, поскольку их отсутствие или серьезные дефекты могут послужить основанием признать строительство незаконным”.

При мониторинге информации в СМИ и соцсетях Юлия Пидлисна рекомендует обратить внимание как на информацию об интересующем объекте, так и на отзывы о предыдущих объектах застройщика: “Имеет значение не только наличие негативной информации, но и история компании, завершенные объекты, запущенные и приостановленные проекты”.

Также Юлия Пидлисна говорит о важности проверки реальности компаний генерального подрядчика, подрядчиков, финансовой организации, через которую проходят платежи инвесторов: “Следует обратить внимание на дату создания, состав учредителей и размер уставного капитала, наличие активов, текущие и прошедшие судебные споры”.

 Паспорт законной стройки

“Нужно учитывать, что само по себе наличие у застройщика необходимых документов не свидетельствует автоматически о законности возводимого им объекта, ― обращает внимание Александр Буртовой, партнер ЮФ «Антика». ― Строительство ― процесс динамичный, и законное начало строительства не гарантирует соблюдения всех правил и требований в процессе его выполнения. А таких требований, к слову, существует немало.

Если говорить в общих чертах, то согласно положениям Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (Закон), включая статью 26, процедуру застройки можно условно разделить на шесть этапов:

  • приобретение титула (права собственности, права аренды, суперфиций) на земельный участок с соответствующим намерениям застройки целевым назначением;
  • получение исходных данных (градостроительных условий и ограничений, технических условий, задания на проектирование);
  • разработка проектной документации и проведение (в случаях, предусмотренных статьей 31 Закона) ее экспертизы;
  • утверждение проектной документации;
  • выполнение подготовительных и строительных работ;
  • приемка в эксплуатацию завершенных строительством объектов.

Исходя из этого, можно выделить основные документы, отсутствие или ненадлежащее оформление которых может свидетельствовать о незаконности строительства:

  • документы, подтверждающие титул (право собственности, аренды, суперфиций) на земельный участок соответствующего целевого назначения;
  • градостроительные условия и ограничения;
  • технические условия на подключение объекта строительства к инженерным сетям жизнеобеспечения (электричество, газ, вода, тепло, канализация и пр.) ― при условии, если заказчик строительства в установленном законом порядке не принял решение об использовании автономных систем инженерного обеспечения объекта;
  • утвержденная заказчиком проектная документация на строительство объекта, включая положительное экспертное заключение по результатам проведения ее экспертизы (в случаях, предусмотренных статьей 31 Закона);
  • документы, дающие право на выполнение строительных работ: (а) уведомление ― для объектов класса последствий (ответственности) СС1, а также объектов,  строительство которых осуществляется на основании стройпаспорта; (б) разрешение ― для объектов класса последствий (ответственности) СС2 и СС3”.

В качестве примера Александр Буртовой приводит возведение объекта на земельном участке, целевое назначение которого не соответствует намерениям застройки. Т.е. застройщик обратился за градостроительными условиями и ограничениями, собрал необходимые исходные данные, запроектировал, например, офисный центр, оформил право на выполнение работ, а в процессе реализации строительства изменил свои намерения, скорректировал проектную документацию и построил многоквартирный жилой дом. При этом каких-либо изменений ни в градостроительные условия и ограничения, ни в правоустанавливающие документы на землю не вносил, уведомления для изменения данных разрешения не подавал. Результат ― незаконный объект строительства.

Стройка: незаконная или проблемная?

“Есть только миг между прошлым и будущим…” ― слова старой песни как нельзя лучше характеризуют, с какой скоростью законная стройка может стать ньюсмейкером с негативной коннотацией: инвесторы незаконной стройки требуют… проблемная застройка продолжается… Мало приятного, если речь идет о вложенных деньгах. Итак, в чем разница между незаконной стройкой и проблемной, есть ли она вообще?

В основе незаконного строительства лежит нарушение застройщиком законодательства, отмечает Дарина Михайленко, юрист ЮФ AVELLUM. Проблемное же строительство зачастую законно, однако его завершению и вводу объекта в эксплуатацию препятствуют различные (в т.ч. недобросовестные) действия застройщика или третьих лиц, имеющих перед ним обязательства. К таким препятствиям Иван Топор, старший юрист ЮКК «Де-Юре», относит судебные споры, претензии предъявляемые к застройщику и имеющие большой общественный резонанс, существенное нарушение сроков строительства и т.д.

“Проблемным строительство может оказаться, ― приводит пример Дарина Михайленко, ― если застройщик не привлек достаточного финансирования, допустил некритичные нарушения в процессе строительства, которые не позволяют подключить объект ко всем необходимым коммуникациям, имеет долги перед подрядчиками или подрядчики не выполняют свои обязательства должным образом. Это может значительно замедлить процесс строительства, а то и вовсе его “заморозить”.

“После осуществления инвестиции также стоит регулярно мониторить информацию о застройщике и выбранном объекте строительства, ― советует Юлия Пидлисна, старший юрист KPMG Law Ukraine, ― в частности, о проверках контролирующих органов и их результатах, а также судебные споры. Не стоит игнорировать вероятность, что законная изначально стройка может превратиться в незаконную вследствие аннулирования каких-либо разрешительных документов”.

Андрей Левченко, юрист киевского офиса МЮФ Baker McKenzie, называет определенные законодательством основания для признания строительства незаконным:

  • строительство на земельном участке, который не был отведен для этих целей;
  • строительство без надлежащим образом утвержденного проекта или документа, который дает право на выполнение строительных работ;
  • строительство с существенным нарушением строительных норм и правил.

“Законодательство не дает определения проблемного строительства, ― отмечает Андрей Левченко. ― Под проблемным часто понимают объект жилищного строительства, который не был принят в эксплуатацию и по которому не ведутся строительные работы. Помимо прочих, причинами проблем могут быть:

  • нарушения законодательства и, как следствие, указания органов архитектурно-строительного контроля об остановке строительства и судебные тяжбы;
  • окончание срока аренды участка и отсутствие нового соглашения об аренде;
  • невозможность подключения к инженерным коммуникациям, например, сетям газо-, электро-, водоснабжения из-за отказа уполномоченных органов принять объект в эксплуатацию;
  • проблемы с финансированием строительства (например, нарушение застройщиком условий кредитного договора, вследствие чего кредитор останавливает финансирование и предъявляет иск о досрочном погашении задолженности);
  • изначально преступный замысел застройщика, целью которого является привлечение и дальнейшее присвоение средств, а не завершение строительства;
  • оспаривание прав на земельный участок под строительством другими лицами, получение постановлений об аресте объекта строительства и земельного участка”.

Андрей Левченко приходит к выводу, что под проблемными подразумеваются как объекты, строительство или принятие в эксплуатацию которых затруднено по различным причинам, так и относящиеся к незаконным. Тем не менее, обращает внимание юрист киевского офиса МЮФ Baker McKenzie, незаконное строительство имеет законодательное определение и не всегда может использоваться как взаимозаменяемое понятие с проблемным строительством.

Незаконная стройка и инвестор

Может ли стройка из законной стать незаконной и как это узнать инвестору?

“Если решением суда был установлен запрет на осуществление строительства, то дальнейшее строительство будет считаться незаконными. Но решение суда может быть отменено, и строительство продолжено на законных основаниях, ― отмечает Иван Топор, старший юрист ЮКК «Де-Юре». ― В то же время бывают случаи, когда застройщик нарушает проектные решения, которые видны даже неспециалисту. Например, надстраивает дополнительные этажи, не предусмотренные проектом. ГАСИ может не успеть признать такие действия незаконными, но вовремя выявив их, потенциальному инвестору следует задуматься, перед тем как инвестировать в такой проект”.

“Переход строительства в категорию незаконного теоретически может произойти на любом этапе строительства вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, ― обращает внимание Дмитрий Радзивон, юрист ЮФ AVELLUM. ― Например, если строительство началось с соблюдением указанных требований, но в последующем заказчик утратил право на земельный участок или градостроительные условия и ограничения (ГУО) были отменены. Другим примером может быть изменение утвержденной проектной документации без проведения ее повторной экспертизы и уведомления органа архитектурного-строительного контроля об изменениях проекта. В обоих случаях продолжение строительства незаконно до исправления указанных дефектов”.

Дмитрий Радзивон подтверждает мнение коллег: чтобы узнать о незаконности строительства, инвестору необходимо осуществлять периодический мониторинг доступной информации о правах застройщика на земельный участок, актуальности разрешительных документов, проверках органов архитектурно-строительного контроля, а также вовлеченности застройщика в судебные споры (например, наличие споров о расторжении договора аренды земельного участка).

“Однако, отмечает юрист ЮФ AVELLUM, ― некоторые факты, например, изменение утвержденной проектной документации без ее повторной экспертизы и уведомления органов архитектурного контроля, не отображаются в открытом доступе и могут стать известны лишь на этапе ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, стройка может стать незаконной на любом этапе строительства, а инвестору необходимо анализировать информацию и документы, связанные с процессом строительства, для того чтобы своевременно узнать о каких-либо дефектах этого процесса”.

Законность стройки: проблемы

Андрей Левченко, юрист киевского офиса МЮФ Baker McKenzie, приводит признаки изначально незаконного строительства, если оно осуществляется:

  • на земельном участке, который не был отведен для этих целей;
  • без надлежащим образом утвержденного проекта или документа, который дает право на выполнение строительных работ;
  • с существенным нарушением строительных норм и правил.

Указанные основания часто существуют изначально, что позволяет вовремя оценить их и воздержаться от инвестирования в незаконное строительство. Тем не менее, отмечает Андрей Левченко, некоторые из них могут возникать в ходе строительства, например:

  • потеря застройщиком прав на земельный участок под объектом строительства. Это обстоятельство может возникнуть на любом этапе строительства по различным причинам, таким как отсутствие пролонгации срока аренды или расторжение арендатором договорных отношений с застройщиком, оспаривание прав застройщика на земельный участок правозащитными органами;
  • дефекты проектной документации. Следует помнить о том, что застройщик может корректировать проект строительства. При внесении изменений в проект застройщик обязан получить исходные данные на проектирование и провести экспертизу. Нарушения процедуры корректирования проекта могут в итоге привести к отмене документа, который дает право на выполнение строительных работ;
  • существенные нарушения строительных норм и правил. Данное основание часто возникает вследствие недобросовестного ведения строительства застройщиком и может возникать на любом этапе строительства. Распространенным примером существенных нарушений строительных норм и правил является строительство с отклонением от проектной документации (например, сооружение объекта строительства с большей этажностью, чем запроектировано).

Проверить законность стройки самостоятельно?

Проверить самостоятельно законность стройки можно, но на это может уйти много времени и сил. Для того чтобы выявить существующие нарушения на этапе принятия решения об инвестировании, Александр Буртовой, партнер ЮФ «Антика», рекомендует не стесняться пользоваться своими правами на получение информации, подавать соответствующие запросы и очень внимательно изучать документацию, которую, как правило, застройщики очень неохотно предоставляют.

Александр Буртовой отмечает: “Проверка объекта строительства является весьма кропотливой работой, состоит из различных аспектов и, как правило, не заканчивается проверкой правильности оформления документации, но также включает проверку информации, в т.ч. репутационной, в отношении ключевых лиц строительства. И самих только реестров, по которым можно проверить ту или иную информацию, на сегодняшний день существует целое множество. Поэтому проведение таких проверок мы рекомендуем поручать профильным юристам”.

Если говорить о проверках, которые проводятся инвесторами уже на этапе отслеживания выполнения застройщиком договорных обязательств по «инвестиционному» договору, Александр Буртовой обращает внимание на отслеживание и анализ общедоступных реестров: (ЕГРПОУреестр судебных решенийреестр разрешительных документов ГАСИреестр градостроительных условий и ограничений, различные форумы и пр.) на предмет наличия информации, свидетельствующей об изменении статуса объекта строительства.

Стройка: консультация юриста

От каких ошибок может уберечь обращение к независимому юристу? Как минимум можно узнать обо всех существующих проблемах новостройки и принимать решение на основании независимой экспертизы.

“В зависимости от этапа, на котором клиент обращается к независимому юристу, выполняемые юристом задачи могут отличаться, ― обращает внимание Андрей Левченко, юрист киевского офиса МЮФ Baker McKenzie. ― Условно их можно поделить на:

  • анализ документов и общедоступной информации о земельном участке, объекте строительства и лицах, участвующих в строительстве, с целью подготовки заключения о законности строительства и возможных рисках;
  • анализ способов финансирования строительства (например, приобретение целевых облигаций застройщика, участие в фонде финансирования строительства) и соответствующих документов, оценка существующих рисков, ведение переговоров с застройщиком и сопровождение сделки между клиентом и застройщиком;
  • представительство клиента в суде в случае спора с застройщиком и/или лицом, которое принимало участие в привлечении средств клиента для целей строительства;
  • консультирование клиента по вопросам распоряжения своими правами на объект инвестирования.

Успешное выполнение каждой из указанных задач требует тщательного изучения рисков и принятия взвешенных решений. Проводя анализ самостоятельно, клиент рискует сделать инвестицию в незаконное строительство и потерять деньги. Основными ошибками, которые допускаются в процессе инвестирования в строительство, являются неправильная оценка законности прав застройщика на земельный участок, прав на выполнение строительных работ, а также выбор ненадежного способа финансирования строительства”.

“Обращение к независимому юристу для проверки новостройки на предмет законности может не только уберечь от ошибок и негативных последствий в будущем, но также избавит инвестора от вредных иллюзий и поможет увидеть картину более реалистично со всеми плюсам и минусами, ― поддерживает коллегу Ирина Столярчук, адвокат Pavlenko Legal Group. ― Проще говоря, после обращения к юристу у инвестора не остается идеалистического представления о вполне законных и незаконных новостройках. Зато появляются знания и умение по своему субъективному усмотрению оценить приемлемость рисков того или иного объекта инвестирования”.

По мнению Ирины Столярчук, основные риски, которые имеют длительный эффект и непосредственно влияют на возможность получения права собственности на квартиру, именно в юридической плоскости заложены правовой природой договора, по которому предлагают «купить квартиру». «Поэтому иногда, прежде чем смотреть разрешительные документы, стоит взглянуть на договор, который предлагается для подписания, ― рекомендует Ирина Столярчук. ― Был случай, когда один застройщик практиковал «продажу» квартир через заключение  с инвесторами договоров поручения, конечно, без применения каких-либо штрафных санкций или четких обязательств со стороны застройщика». Любые изменения в такой договор не могли нивелировать основной риск данной формы сотрудничества. Аналогичная ситуация возникает при подписании инвестиционных договоров не со спецфондом финансирования в строительство, а, например, с закрытыми корпоративными фондами, отмечает адвокат Pavlenko Legal Group Ирина Столярчук.

“При некоторых других формах сотрудничества (при подписании договора купли-продажи имущественных прав или же предварительного договора купли-продажи) есть смысл вносить изменения в такие договоры, ― делится опытом г-жа Столярчук. ― Иногда застройщики идут навстречу инвесторам и соглашаются на внесение изменений в существующие проекты договоров”.

“В первую очередь анализируется разрешительная документация на осуществление строительства: строительная лицензия, документы на право собственности или пользование земельным участком, на котором размещается объект строительства, утвержденная проектная документация, ― отмечает Виктория Корнеюк, юрист Юридической группы LCF. ― Нередки случаи, когда в процессе строительства появляются обстоятельства, ставящие под сомнение законность строительства, например, несоответствие целевого назначения земельного участка, что может привести к сносу строительства. Другим примером нарушения является несоответствие проектной документации техническим, градостроительным условиям и ограничениям”.

Юристом будет исследована не только разрешительная и проектная документация, предоставленная застройщиком, но и ее актуальность: Виктория Корнеюк приводит пример, когда разрешение на осуществление строительных работ или сообщение о начале их выполнения может быть аннулировано органами ГАСИ.

Г-жа Корнеюк рекомендует обратить внимание на информацию о застройщике, подрядчиках, земельном участке путем анализа сведений из государственных реестров. Например, в Государственном реестре недвижимого имущества можно получить сведения об арестах или других обременениях на недвижимость застройщика, а в Едином государственном реестре судебных решений ― информацию о судебных процессах, в которые может быть втянут застройщик или земельный участок, эти данные также стоит сверить с данными Государственного кадастра. Такого рода нюансов, на которые следует обращать внимание покупателям или инвесторам, чтобы не иметь дела с незаконным строительством, достаточно много, консультация независимого юриста минимизирует риски и убережет от возможных проблем и потерь, резюмирует Виктория Корнеюк.

Иван Топор, старший юрист ЮКК «Де-Юре», подтверждает, что в процессе строительства адвокат может периодически мониторить ситуацию и в случае возникновения дополнительных рисков для клиента своевременно рекомендовать алгоритм действий по минимизации возникших рисков.

Георгий Физер, юрист киевского офиса Baker McKenzie, говорит о проблемах рынка недвижимости, которые требуют комплексного решения путем существенного реформирования законодательства.

Он приводит пример: подавляющее большинство застройщиков реализуют проекты за счет чужих денежных средств, но при этом должного контроля за целевым использованием таких средств нет.

“Также отсутствует возможность контроля инвесторов за «чистотой» проекта, что приводит к тому, что строительство новых объектов нередко осуществляется с грубым нарушением закона, в частности, без разрешительной документации, ― отмечает Георгий Физер. ― Неэффективен и существующий порядок регистрации вещных прав на недвижимое имущество при строительстве новых объектов недвижимости, при котором инвестор становится собственником приобретаемого актива только после ввода объекта в эксплуатацию».

Работа над законопроектом в части защиты инвестиций в недвижимость на этапе строительства уже начата, и это, безусловно, положительный момент, но для его принятия, а также для адаптации рынка к новым правилам потребуется время, резюмирует г-н Физер.

Напомним, парламент в прошлом году принял Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования порядка предоставления административных услуг в сфере строительства и создания Единой государственной электронной системы в сфере строительства».

Также в прошлом году запустили электронный кабинет застройщика.